말소기준권리 알아보기 - 말소기준권리 예시, 찾는법, 뜻, 소멸, 종류, 가압류

목  차

INTRO

말소기준 권리란 무엇인가

권리분석의 기준이 되는 권리

말소기준권리의 구분

나가며

INTRO

우리나라에서는 집을 사거나 팔 때 등기부등본이라는 서류를 발급받아 확인할 수 있습니다. 여기에는 권리관계나 소유권 관계 외에도 근저당권 같은 복잡한 권리 사항도 기재되어 있기 때문에 이해하기 어려울 수도 있습니다. 이럴 때 도움이 되는 용어가 바로 말소기준 권리입니다. 특히, 경매 공부를 하다 보면 자주 접하게 되는 용어인데도 불구하고 이해하기 쉽지 않은 단어가 바로 말소기준권리입니다. 어려운 법률용어이기는 하지만 우리 실생활에서도 빈번히 일어나는 일이기 때문에 알아두면 좋을 것 같습니다. 이는 말 그대로 이를 기준으로 이후에 해당되는 권리들은 모두 소멸한다는 뜻인데 이하에서는 말소기준권리 예시, 찾는법, 뜻, 소멸, 종류, 가압류 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

앞서도 언급했듯이 부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 사항이 바로 등기부등본입니다. 이것은 건물 또는 토지 주인이 누구인지 그리고 현재 담보로 잡혀있는 대출금이 얼마인지 등을 알 수 있는 공적 장부라 할 것입니다. 만약 계약하려는 주택에 빚이 있다면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니 주의해야 합니다. 이때 살펴봐야 할 항목으로는 우선순위(등기접수 일자), 임차인 유무, 가압류 여부, 가처분 및 가등기 여부, 저당권 및 전세권 금액 등이 있습니다. 이 중 핵심은 단연코 선순위 채권 금액입니다. 보통 은행대출액+전세보증금 총액이 집값의 70% 이하라면 안전하다고 볼 수 있습니다. 다만 다가구주택이거나 상가주택일 경우 상황이 달라질 수 있으니 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

말소기준 권리란 무엇인가

그리고, 부동산 경매 절차에서 매각 후 소멸하거나 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리가 앞서 본 말소기준 권리입니다. 쉽게 말하면 해당 물건에 존재하는 모든 권리나 물권 가운데 돈을 받을 수 있는 권리(돈) 또는 돈을 받지 못하는 권리(못 받음)를 구분 짓는 선이자 기준점이라는 뜻입니다. 좀 더 구체적으로 살펴보면, 만약 A라는 사람이 B 소유의 아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌렸다고 가정해 보겠습니다. 이때 근저당권이 말소기준 권리가 됩니다. A가 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 되면 채권자인 은행은 피담보채권의 범위 내에서 이를 배당받아 갈 것이고, 그 외 채권자들도 우선순위에 따라 배당받게 될 것입니다. 이러한 경우 등기부등본상에 표시된 날짜 순서대로 순위 번호를 매겨 놓아 권리의 우선순위를 파악하기 용이합니다. 참고로 앞서 말한 근저당권 외에도 가압류, 압류, 경매개시결정 기입등기, 담보가등기 등이 말소기준 권리가 될 수 있습니다.

 

경매 권리분석 시 첫 번째로 확인해야 하는 사항이 바로 말소기준권리인 것입니다. 즉, 해당 물건에 설정되어 있는 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정기입등기 중 제일 먼저 등기부등본상에 기재된 권리가 말소기준권리가 되는 것입니다. 이에 따라 배당 순위에서도 차이가 발생하기 때문에 필히 숙지하여야 합니다.

참고로 부동산경매절차 관련해서는 아래의 블로그 포스팅을 참고하여 주세요

부동산경매절차

부동산 경매절차

권리분석의 기준이 되는 권리

또한, 부동산 경매 입찰 시 반드시 알아야 할 기본 지식 가운데 하나가 바로 권리분석입니다. 쉽게 말해 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 돈이 있는지 없는지 판단하는 과정인데 이때 기준이 되는 권리가 바로 말소기준권리입니다. 만약 선순위 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 물어줘야 하기 때문에 주의해야 합니다. 반대로 후순위라면 대항력이 없기 때문에 낙찰자가 신경 쓸 필요가 없습니다. 다만 매각물건명세서 상에 최선순위 설정일자(말소기준권리) 이전에 전입신고를 마친 세입자가 있다면 상황은 달라집니다. 이럴 경우 법원으로부터 배당요구 종기일 이내에 배당 신청을 했는지 살펴봐야 합니다. 만일 하지 않았다면 낙찰자가 전세보증금을 전부 떠안아야 하므로 각별히 유의해야 할 필요가 있습니다.

 

그럼 말소기준권리에 대하여 다시 한번 정리해 보면, 말소기준권리란 경매목적부동산의 등기부상 모든 권리는 물론 임차인을 포함한 등기되지 않은 기타의 권리에 대해 낙찰자의 부담(인수) 여부를 결정하는 권리입니다. 즉, 경매대상 부동산을 낙찰받은 자가 낙찰대금 완납과 함께 그 부동산의 소유권을 취득한 후, 소유권이전등기를 하는 과정에서 경매부동산의 등기부상의 권리들 중 어떤 권리들은 말소 촉탁등기의 대상이 되어 등기부상에서 말소되는 것들이 있는가 하면, 어떤 권리들은 말소의 대상이 되지 않고 낙찰자가 소유권이전등기가 되었음에도 불구하고 등기부상에 계속남아 있어서 낙찰자의 인수부담이 되는 권리들도 있습니다. 이와 같이 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 하는 것입니다. 

참고로 부동산권리분석 관련해서는 아래의 블로그 포스팅을 참고하여 주세요

부동산 권리분석 - 전세사기예방 :: Our futuro (tistory.com)

부동산 권리분석 - 전세사기예방

말소기준권리의 구분

 

말소기준권리는 권리의 성질상 항상 말소기준권리가 되는 것이 있고, 경우에 따라서 말소기준권리가 되지 않는 경우도 있습니다. 전자의 권리로는 경매개시결정기입등기와 (근) 저당권이 있습니다. 후자의 권리로는 (가) 압류와 (가) 등기가 있는데, (가) 압류의 경우 현 소유자를 채무자로 한 경매사건은 (가) 압류가 말소기준권리가 되지만, 전 소유자에 대한 것이라면 말소기준권리가 되지 못합니다. 가등기의 경우는 담보가등기는 말소기준권리가 되지만 소유권이전등기청구권의 가등기이면 말소기준권리가 되지 않습니다.

 

말소와 관련하여 주요한 것으로 인수주의와 밀소주의가 있는데 이를 구분하여 살펴보도록 하겠습니다 

 

인수주의 

 

경매목적 부동산을 낙찰받았을 때 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담을 경락인에게 인수시키는 것을 인수주의라고 하며 앞서 말한 말소기준권리 이전의 권리들은 소멸되지 않고 등기부상에 계속 남아 있게 되어 낙찰자가 부담해야 합니다. 여기서 인수되는 권리가 중요한데 항상 인수되는 권리로는 예고등기, 법정지상권, 유치권이 있고 전세권은 경우에 따라 인수되지 않는 권리가 될 수 있으니 주의할 필요가 있습니다. 그 외 인수되는 권리로는 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력을 갖춘 임차인과 말소기준권리보다 앞선 날짜로 설정되어 있는 가처분, 소유권이전등기청구권보전 가등기, 환매등기와 말소기준권리보다 앞선 날짜로 설정된 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)이 있으며 여 경우 앞서 언급한 바 있는 것처럼 전세권일지라도 최초 매각기일 이전까지 배당요구를 한 경우는 인수되지 않고 소멸합니다

 

말소주의

 

말소기준권리를 기준으로 해서 그 이후에 등기되어 있는 권리들은 낙찰로 인하여 소멸되어 등기부상에서 사라지거나 낙찰자에게 대항할 수 없게 되는데 이를 말소주의라고 합니다 이에는 항상 말소되는 권리로 저당권이 있고, 그 외에 말소되는 권리로는 모든 저당권, 여기에는 예외로 별도등기 있는 토지에 근저당권이 있는 경우 소멸되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다. 그 외의 권리로 말소기준권리보다 뒤에 설정된 용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기, 말소기준권리보다 늦게 전입신고와 주택의 인도를 마친 임차인이 있습니다. 단, 소액임차인은 말소기준권리 이후라도 경매기입등기 이전에 대항요건을 갖춘 경우 배당금에서 최우선변제받을 수 있습니다 이 경우는 낙찰자에게 인수되는 권리가 아닙니다

나가며

조금은 복잡할 수 있는 용어이지만 부동산 권리분석을 하는데 필요한 말소기준권리  관련하여 말소기준권리 예시, 찾는법, 뜻, 소멸, 종류, 가압류 등에 대해 살펴보았습니다 물론 이것으로 충분하다고 볼 수는 없지만 부동산에 대해서 알기 위한 기본적인 사항이니 알아두면 유용하리라 봅니다. 그 외에 더 자세한 사항은 필요할 때마다 언급하도록 하겠습니다. 그럼 다음에 뵙겠습니다.